Проект Устройства Отдельного Входа

Устройство отдельного входа в многоквартирном доме и нежилом здании, две абсолютно разные ситуации, в которой наибольшие сложности представляет отдельный вход в жилой дом, так как для этого необходимо осуществить перевод помещения с отдельным входом в функциональное назначение «нежилое», где отдельный вход с улицы как раз является обязательным элементом. Далее, требуется изолировать уже нежилое помещение от остального дома, заложив вход с подъезда, а также изолировать вентиляционные каналы и систему водоснабжения, что происходит далеко не во всех случаях. Самое главное – получить одобрение на проект большинства (73%) жильцов (собственников квартир) дома.

Отдельный вход в квартиру или нежилое помещение возможен и для жителей вторых этажей, если они пройдут процедуру согласования, а лестница, ведущая на второй этаж, будет построена в стиле архитектуры здания с соблюдением действующих норм, и при условии, что конструкция должна понравиться большинству жильцов дома (73%).

Согласно ГОСТам и требованиям МЧС, создаваемый отдельный вход в нежилое помещение должен быть устроен с соблюдением всех нормативов пожарной безопасности, обязательно приспособлен для инвалидов и выходить на улицы, магистрали или пешеходные дорожки. Если общая площадь помещения с отдельным входом превышает 100 м2, то в таком помещении необходимо устраивать 2 отдельных входа, по правилам пожарной безопасности. Также если одно из помещений (в комплексе помещений) первого этажа по площади превышает 100 м2, тогда тоже требуется отдельный прямой выход на улицу из этого помещения, помимо общего основного. В обязательном порядке для нового входа предусматривается тамбур, или снаружи здания (является основным элементом при разработке проекта и причиной многих неожиданностей при согласовании), или же внутри помещения. Если тамбур определяется внутри помещения, то обязательным становится устройство навеса над входной дверью.

Создание входной группы (отдельного входа) в жилое или нежилое помещение согласно действующему законодательству требует получения разрешения в установленном порядке, на основе разработанного и согласованного архитектурного проекта.

Процесс создания отдельного входа в Москве и МО, условно можно разделить на 5 этапов:

  1. Подготовка ИРД – Исходно Разрешительной Документации (можно осуществлять параллельно с разработкой проекта)

  2. Обследование (техническое заключение) и проектирование отдельного входа

  3. Согласование проекта

  4. Строительство и получение актов от комиссии

  5. Оформление нового технического и кадастрового паспортов и получение новых правоустанавливающих документов на недвижимость с отдельным входом

 

  1. ПОДГОТОВКА И СБОР ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Оформлять и собирать исходно-разрешительную документацию можно параллельно с разработкой проекта, тем самым сокращая время на задачу в целом.

Для последующего прохождения согласований в установленном порядке, потребуются:

  1. Согласие всех собственников помещения, помимо инициатора (при их наличии)

  2. Документы подтверждающие личность собственника (паспорт)

  3. Согласие собственника помещения (арендодателя) оформленное надлежащим образом (если инициатор является арендатором)

  4. Личное, оформленное должным образом, согласие всех собственников смежных квартир (сверху и по бокам), с приложениями ксерокопий свидетельств собственности. Иногда согласие (всех или одного) удается получить, только показав уже разработанный проект.

  5. Рекомендательное письмо от ГлавАПУ Москомархитектуры (или районного ГлавАПУ) или как его еще называют «получение предварительных согласований». Является крайне важным документом, где даются рекомендации по устройству нового отдельного входа, по месту его расположения, а также порядок согласования и обязательные инстанции, либо однозначный отказ в рекомендации к проектированию и строительству. Это так называемая «дорожная карта» на проектирование, согласование и строительство. Чтобы его получить необходимо подготовить и подать в Москомархитектуру: 

- заявление о необходимости получения рекомендательного письма,  с кратким указанием нынешнего назначения помещения и предполагаемого типа использования (кафе, аптека, парикмахерская и т.д.)

- свидетельство собственности на помещение + выписка из ЕГРН. Для арендаторов – действующий договор аренды, согласие собственника на устройство отдельного входа, доверенность на человека подающего документы

- технический паспорт БТИ (техпаспорт) на помещение

- поэтажный план («поэтажка») здания с указанием используемого помещения (желательно прикладывать поэтажный план следующего выше этажа)

- согласие или (обоснованный отсутствием проекта) отказ, собственников смежных (сверху и по бокам) квартир вместе с копиями свидетельств их собственности

   6. Ситуационный план (генплан) М 1:2000 – предоставляется в ГлавАПУ Москомархитектуры по заявлению

   7. Геоподоснова М 1:500 – предоставляется в ГБУ Мосгоргеотрест

Если проектом предполагается - выносной тамбур (пристройка), тамбур с лестницей, лестница и благоустройство близлежащей территории, то перед (или в начальной стадии) осуществления проектирования необходимо получить ТУ (Технические Условия):

- ОПС Мосгоргеотрест

- МГ Телефонная сеть

- МГП «Мосводоканал»

- ГУП «Мосгортепло»

- АО Мосэнерго теплосеть

- АО Мосэнерго кабельные сети

- ГУП «Московский метрополитен»

- МГПО «Мосгаз»

Конкретный список организаций для получения ТУ, чаще всего выдает Москомархитектура в рамках Рекомендательного Письма. Наличие каких-либо подземных коммуникаций, непосредственно проходящих под тамбуром или лестницей у нового входа, может повлечь за собой организацию устройства доступа к ним.

 

   2. ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Перед началом проектирования, или параллельно проводится обследование несущих и ограждающих конструкции, результатом которого является «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций». Документ разрабатывается автором проекта дома, при его фактическом отсутствии, разрабатывается в ГУП «Мосжилниипроект». При устройстве нового отдельного входа в нежилом здании, обследование и техническое заключение может выполнить и коммерческая организация состоящая в СРО. Бюро 69 как раз специализируется на обследованиях нежилых зданий с выдачей технических заключений. Нельзя не упомянуть и о том, что само техническое заключение должно в итоге быть положительным, что позволит формально начать разрабатывать проект.

Проектирование входной группы чаще всего выполняется в рамках проекта перепланировки (одним альбомом), но иногда выполняется и отдельным проектом (при условии, что внутри помещения ничего не меняется). По классификации считается рабочим проектом/документацией (РП, РД, Р) раздела Архитектурные Решения (марка – АР), подлежащим обязательному согласованию. Проект представляет собой альбом чертежей, состоящий из текстовой и графической части, строго регламентированного состава.

Если здание в котором предполагается устройство нового отдельного входа или переделка существующего входа является памятником архитектуры, то проектирование отдельного входа переходит в разряд «реконструкции с приспособлением» и оформляется проектом приспособления памятника архитектуры (кардинально отличается от стандартного проекта на отдельный вход), с обязательным согласованием в Москомнаследии (для Москвы) или региональным отделом Министерства Культуры для МО и регионов!

Отдельные входы (входные группы) можно разделить на несколько принципиально различных видов:

вход в цокольный/подвальный этаж – рекомендуется устраивать на основе существующих спусков в подвалы, обязателен навес и система водоотведения, оборудуется противоскользящими ступенями и перилами, проезд для инвалидов-колясочников не обязателен, тамбур создается как снаружи (наверху) так и в объеме лестничного марша, или внутри помещения. Наиболее удобный вид входной группы для успешного прохождения согласований. Устройство нового(!) входа в цокольный/подвальный этаж в границах земельного участка, полностью выходит за рамки перепланировки и является реконструкцией, что требует совсем другого состава проектной документации (несколько разделов) и порядка согласований (с обязательной госэкспертизой и получением разрешения на строительство)!

вход с выносом тамбура на улицу (пристройка) – наиболее распространенный вариант входной группы, может иметь дополнительно лестничный марш c перилами, противоскользящими ступенями и пандус (или электроподъемник) для инвалидов колясочников с разворотной платформой у входной двери, может также иметь навес над дверью тамбура. Двери в тамбуре (пристройке) должны по ширине позволять проехать инвалидной коляске. К выносным тамбурам необходима локальная система водоотведения. Выносной тамбур (пристройка) бывает двух типов капитальный и временный, капитальный имеет фундамент под основанием, временный опирается на грунт без фундамента, либо держится на «кронштейнах» выходящих из помещения на расстояние не более 1м. Наличие фундамента у пристройки, всегда усложняет согласование проекта, а также требует аренды земельного участка у правообладателя.

вход на второй этаж – наименее распространенный вариант входной группы и наиболее сложный при прохождении согласований, проект лестницы должен помимо прохождения согласований у основных инстанций, пройти экспертизу у автора проекта дома, а при его отсутствии в Мосгосэкспертизе. Обязательно сооружение навеса, вход возможен только с внутренним тамбуром, проезд для инвалидов-колясочников не обязателен.

вход с навесом – довольно распространенный вариант, предполагает под собой внутренний тамбур. Обязательно наличие доступа для ММГН и двери позволяющие проехать инвалидной коляске. В зависимости от объекта, может иметь лестничный марш с нескользящими ступенями и перилами, в таком случае оборудуется пандусом (или электроподъемником) для инвалидов-колясочников и разворотной платформой перед входной дверью.

Не будет лишним отметить, что большинство создаваемых в городах входных групп имеют лестничные марши или несколько ступеней (так как дома в основной своей массе подняты на высокие цоколи), поэтому устройству лестниц в проекте, уделяется особое внимание. Одни из основных требований к лестницам, это высота и ширина ступеней, всесезонно нескользящее покрытие, перила и пандусы для инвалидов с тактильной плиткой на въезде и выезде, разворотная платформа у входной двери.

Все виды и варианты входных групп могут иметь в составе проекта решения по благоустройству территории, это является большим плюсом для презентации проекта жильцам (если дом жилой) и администрации района. В некоторых случаях местные власти обязывают сделать благоустройство. Решения (схемы и визуализации) по благоустройству в Москве подлежат согласованию в ГБУ «Жилищник».

Перед началом проектирования отдельного входа с устройством нового проема в стене иили тамбура необходимо выполнить обследование, по результатам которого составляется Техническое Заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Этот документ будет формально являться исходно-разрешительным для проекта перепланировки с устройством отдельного входа.

Также довольно часто требуются проектные решения по водоснабжению, канализации, электрике и другим инженерным системам, в рамках общего проекта. Дополнительно к архитектурному проекту входной группы, разрабатываются решения по свето-цветовой рекламе, дизайн и размещение рекламных вывесок, размещение объемных логотипов с конструктивными узлами, иногда требуется эскиз ночного освещения (для объектов на главных улицах города).

 

   3. СОГЛАСОВАНИЯ

(Производятся при наличии всех исходно-разрешительных документов и разработанного проекта с техническим заключением)

  1. Согласие всех собственников помещений, помимо инициатора (при их наличии) – само по себе является исходно-разрешительным документом.

Согласие собственника помещения (арендодателя) оформленное надлежащим образом (если инициатор является арендатором) – само по себе является исходно-разрешительным документом.

Можно осуществить до разработки проекта и технического заключения!

   2. Личное, оформленное должным образом, согласие всех собственников смежных квартир, с приложениями ксерокопий свидетельств собственности и паспортов. Можно осуществить до разработки проекта и технического заключения!

   3. Согласие 2/3, а точнее 73% собственников квартир дома, в котором осуществляется устройство нового отдельного входа. Учитываются все подъезды и секции!

В многоквартирных домах с УК (Управляющая Компания или эксплуатирующая организация), необходимо предварительно согласовать и завизировать проект с уполномоченными лицами УК. После этого необходимо собрать подписи 73% собственников квартир, согласных с устройством отдельного входа.

В многоквартирных домах с ТСЖ, необходимо собрание жильцов (собственников) инициированное председателем товарищества, на собрании должно присутствовать не менее 50% жильцов, из которых согласных с новым отдельным входом в дом, должно быть не менее 2/3. По результатам собрания оформляется соответствующий протокол (им подтверждается решение на обустройство нового входа).

   4. Согласование архитектурных решений входной группы в Москомархитектуре (Главное Архитектурно Планировочное Управление «ГлавАПУ» Москомархитектуры).

При наличии предварительно полученного рекомендательного письма от Москомархитектуры, процедура согласования в этой инстанции упрощается!

   5. Согласование в Главном Архитектурно Планировочном Управлении «ГлавАПУ» округа (района). В некоторых случаях (при неординарных архитектурных решениях входной группы) необходимо прохождение Художественного совета ГлавАПУ во главе с главным архитектором (в некоторых случаях, «главным художником») округа (района). Этот пункт действуют в большей степени для Московской области!

   6. Согласование проекта в СЭС (Санитарно Эпидемиологическая Служба – Госсанэпиднадзора, входит в Роспотребнадзор). Является ключевым пунктом для помещений с функционалом общепита!

   7. Согласование с Управлением Государственного Пожарного Надзора ГУ МЧС России (по Москве)

   8. Согласование проекта перепланировки с устройством отдельного входа в Мосжилинспекции.

 

В Москве, до согласования с Мосжилинспекцией… при устройстве выносного тамбура (пристройки), тамбура с лестницей, лестницы и благоустройства близлежащей территории, однозначно потребуются согласования:

- ОПС «Мосгоргеотрест» (Отдел Подземных Сооружений Мосгоргеотреста)

- МГ Телефонная сеть (МГТС – Московская Городская Телефонная Сеть)

- МГП «Мосводоканал»

- ГУП «Мосгортепло»

- Теплосеть АО «Мосэнерго»

- Московская кабельная сеть «Мосэнерго»

- ГУП «Московский метрополитен»

- МГПО «Мосгаз»

- Мосжилниипроект (в некоторых случаях для многоквартирных домов, по направлению из Москомархитектуры)

- ГБУ «Жилищник» (для проектов с благоустройством)

- ФСО (Федеральная Служба Охраны) – для входных групп выходящих на правительственные трассы

- ГУОП г. Москвы (Главное Управление Охраны Памятников – Москомнаследие) – для зданий до 1965г. постройки, осуществляется в уведомительно-информативном порядке.

- Согласование с автором проекта дома (или правоприемниками автора), при их фактическом отсутствии согласование проводит Мосгосэкспертиза.

В исключительных случаях (когда объект по каким-либо причинам попадает в сферу их влияния), требуются согласования с Министерством Обороны, МВД (Министерство Внутренних дел), ФСБ (Федеральная Служба Безопасности) и РЖД (Российские Железные дороги).

На практике при устройстве отдельного входа с навесом и без лестницы, необходимо пройти только первые 6 пунктов согласований, но в редких случаях Москомархитектура дает направления на согласование с некоторыми из перечисленных выше инстанций.

Пункты 2, 3, 6 необходимы только для согласования входных групп в многоквартирных жилых домах и не нужны для согласования в нежилых строениях!

   4. СТРОИТЕЛЬСТВО и ОФОРМЛЕНИЕ

После получения разрешения и непосредственно перед началом строительно-монтажных работ, необходимо заключить договор об авторском надзоре с проектной организацией которая разрабатывала проект, таковы требования закона. В нашей компании договор (обязательство) авторского надзора подписывается вместе с комплектом документов, перед началом проектирования.

Цены на наши услуги соответствуют скорости и качеству работы, с нами ваша недвижимость находится в надежных руках.

Чтобы получить разрешения для проведения работ требуется подготовить все необходимые документы и заказать проект отдельного входа с навесом в проектной организации, имеющей допуск СРО и опыт в разработке таких проектов.

Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ. При любом использовании
материалов сайта письменное согласие обязательно. Торговые марки, логотипы и марки услуг, размещенные на данном сайте,
являются собственностью ООО «Инженерное Дело». Данный сайт носит информационный характер и информация на этом сайте ни при каких обстоятельствах не является публичной офертой. Точная информация доступна по запросу коммерческого предложения.

Политика обработки персональных данных​

ООО "Инженерное Дело"                                                                                                                                                                                                                           г. Москва

This site was designed with the
.com
website builder. Create your website today.
Start Now